Gestión fiscal de transacciones de bienes raíces

24 March 2020

Este post le dará una breve visión general de lo que puede esperar pagar en términos de impuestos en las transacciones de bienes raíces en España.

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¿Es usted un extranjero en España que se pregunta cómo navegar por los impuestos en las transacciones inmobiliarias en este nuevo país? Esta guía le ayudará a saber qué esperar del sistema tributario español cuando compre, posea o venda una propiedad.

Sin embargo, la respuesta corta y obvia a esta pregunta es también la mejor. Un contable calificado, un abogado fiscal u otro profesional es la mejor manera de tratar con los impuestos en las transacciones de bienes raíces, especialmente cuando se trata de navegar por la legislación fiscal extranjera en un idioma extranjero.

Mientras tanto, este post le dará una breve visión general de lo que puede esperar pagar en términos de impuestos en las transacciones de bienes raíces en España.

Los impuestos sobre bienes raíces para ciudadanos españoles y extranjeros

Esta parte del sistema fiscal es simple, al menos: si eres ciudadano español o extranjero, pagarás los mismos impuestos cuando compres un inmueble español. Los compradores suelen ser responsables de pagar el impuesto de transferencia de bienes inmuebles, o ITP en español, si la propiedad no es de nueva construcción (es decir, una reventa). Este impuesto es el mismo independientemente de la nacionalidad del comprador, pero varía según la región.

Sin embargo, si está vendiendo, las cosas empiezan a complicarse, y su estado de residencia en España afectará al tipo y a la cantidad de impuestos que pague. Todos los vendedores tendrán que pagar un impuesto de plusvalía, que es esencialmente un IVA municipal, y el impuesto de transferencia de propiedad si no lo paga el comprador. Donde las cosas empiezan a cambiar es en el impuesto que debe pagar por cualquier beneficio que haya obtenido de la venta de la propiedad.

Los beneficios de una transacción inmobiliaria se consideran ingresos de ahorro y están sujetos al impuesto de plusvalía de España. Los residentes españoles pagan este impuesto en una escala progresiva, comenzando con el 19% para los primeros 6000 euros, el 21% hasta los 50.000 euros, y luego el 23% para cualquier beneficio por encima de 50.000 euros. Por el contrario, los no residentes tienen un tipo fijo para las ganancias de capital, que varía en función de la ciudadanía. Los no residentes en España que residen en algún otro país de la UE deben pagar el 19%, mientras que todos los demás tributan a un tipo del 24%.

Excepciones al impuesto sobre las ganancias de capital en las transacciones inmobiliarias

Hay un par de situaciones en las que podría estar exento de pagar el impuesto sobre la plusvalía en la venta de una propiedad, pero es probable que sólo se apliquen a los residentes españoles. Esto se debe a que ambos requieren que la transacción inmobiliaria involucre su residencia habitual.

En el primer caso, no tiene que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital si toma los beneficios de la venta de su residencia habitual y los utiliza en la compra de su nueva residencia habitual. Sin embargo, no es necesario que la nueva residencia esté en España, sino que puede estar en cualquier país de la UE o del EEE.

La segunda situación sólo se aplica a los vendedores mayores de 65 años. Al igual que la primera exención, requiere que la venta sea de la residencia habitual del vendedor. Pero si el vendedor es mayor de 65 años, no se le exige que utilice los beneficios para invertir en una nueva residencia habitual. Esos beneficios no están sujetos a ganancias de capital en ningún caso.

Impuestos sobre la propiedad de su casa española

Si vive en España, el único impuesto que debe preocuparse de pagar por su casa es el impuesto IBI, esencialmente un impuesto del ayuntamiento, y posiblemente un impuesto de recogida de residuos. Cualquier ingreso de renta que gane de su propiedad debe, por supuesto, ser reportado en su declaración de impuestos anual.

Dado que no se considera que los no residentes utilicen su propiedad española como residencia principal, tendrán que pagar el impuesto sobre la renta de no residentes sobre los ingresos de alquiler reales obtenidos, o los ingresos imputados si no hay arrendatarios.